Jeżeli chcemy wynająć mieszkanie lub lokal użytkowy konieczna jest umowa najmu między stronami. Tej umowy nie należy mylić z umową dzierżawy, która upoważnia najemcę do czerpania zysków z użytkowanej nieruchomości (np. plonów).
W dokumencie wynajmujący i najemca umawiają się co do wysokości czynszu i warunków użytkowania nieruchomości. W dokumencie powinna się też znaleźć informacja o terminie końcowym najmu. Alternatywą jest wynajęcie na czas nieokreślony, a o zakończeniu umowy będzie decydowało wypowiedzenie. W umowie najmu powinno się jednak zaznaczyć czy jest ona podpisywana na czas określony czy nieoznaczony.
Czy umowa najmu powinna być zapisana?
Niekoniecznie. Jeżeli najemca wynajmuje nieruchomość na dłużej niż rok, to zaleca się sporządzenie formy pisemnej dokumentu. Jednak nie ma w kodeksie cywilnym zapisu, który uniemożliwiałby np. umowę ustną. Forma pisemna ma natomiast wiele zalet dla obu stron i sprawia, że egzekwowanie pisemnej umowy najmu jest dużo łatwiejsze.
Co powinno się znaleźć w umowie?
Jeżeli decydujemy się na spisanie umowy powinna ona zawierać pewne stałe elementy. Są to:
Data i miejsce zawarcia umowy, np. zawarta w dniu 20 września 2019 roku w Warszawie
- Strony zawierające umowę – imiona i nazwiska najemcy i wynajmującego lub nazwę firmy czy instytucji, adresem zamieszkania/zameldowania lub siedziby, numerem PESEL lub NIP w przypadku firmy. Dodatkowo jeżeli zapisujemy nazwę firmy albo instytucji, to dodajemy przez kogo jest reprezentowana np. przez dyrektora, prezesa, zarząd itp.
- Przedmiot najmu – opis rodzaju wynajmowanej nieruchomości np. pokój jednoosobowy z własną łazienką albo mieszkanie w domu szeregowym.
- Szczegółowe dane dotyczące czynszu – wysokość czynszu i warunki jego płacenia. W umowie powinno się też umieścić inne wydatki związane z wynajmem.
- Jeżeli warunkiem wynajęcia było wpłacenie kaucji, to jej wysokość i warunki zwrotu też powinny zostać zapisane w dokumencie.
- Prawa i obowiązki ustalone na podstawie zapisów kodeksu cywilnego dla obu stron. Nie są konieczne w dokumencie, ale jeżeli umowa dotyczy jakichś szczególnych praw lub obowiązków (np. obowiązek utrzymania ogrodu, prawo najemcy do korzystania z pomieszczeń dodatkowych należących do wynajmującego itp.).
- Określenie zasad rozwiązania umowy i zdania nieruchomości. Dotyczy to również wypowiedzenia umowy z powodu niewywiązania się ze zobowiązań lub zaległości w opłatach.
Dodatkowo, na końcu dokumentu dotyczącego umowy najmu warto zaznaczyć jaki sąd będzie rozstrzygał ewentualne spory. Najbardziej ogólne określenie, które można zastosować, to „Sąd Powszechny właściwy dla miejsca położenia nieruchomości”.
Umowę sporządza się w dwóch jednakowych egzemplarzach, dla każdej ze stron.
