Sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości, tak jak w każdym innym przypadku kupna-sprzedaży wymaga odpowiednich procedur i dokumentów. W przypadku nieruchomości jest to szczególnie ważne, gdyż w grę wchodzi duża kwota, jej opodatkowanie, a także prawne potwierdzenie nowego właściciela.

Dokumenty potrzebne do sporządzenia umowy

Zanim przystąpimy do umowy należy przygotować przede wszystkim dokumenty, które poświadczą, że stan nieruchomości przedstawiony w oświadczeniach jest zgodny z rzeczywistością. Żeby umowa sprzedaży była prawomocna właściciel przekazujący nieruchomość powinien udostępnić notariuszowi i kupującemu:

  • Numer Księgi Wieczystej dla danego lokalu
  • Tytuł prawny nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, prawomocne postanowienie sądu o dziedziczeniu spadku)
  • Zaświadczenie czy nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji – jeżeli budynek jest na takim obszarze, to Miasto lub Gmina mają prawo pierwokupu. Przed sprzedażą osobie prywatnej notariusz musi wysłać zawiadomienie o zamiarze sprzedaży nieruchomości i poczekać aż Miasto/Gmina zrzeknie się tego prawa.
  • Zaświadczenie o braku zaległości w opłacie czynszu
  • Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany
  • Ważne świadectwo charakterystyki energetycznej (opcjonalnie)

Poza tym, jeżeli poprzedni właściciel nie spłacił jeszcze kredytu za mieszkanie należy dostarczyć zaświadczenie do jego spłaty, wystawiane przez bank. Kupujący może też wymagać zaświadczenia o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jeżeli istnieje podejrzenie, że sprzedający posiada zaległości w tym zakresie.

Umowa sprzedaży tylko notarialna

Umowę sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości można stworzyć tylko w formie aktu notarialnego. Bez tego będzie ona nieważna. Jest to przepis, który chroni obie strony i podatkobiorcę przed nieuczciwymi praktykami.

Notariusz poświadcza tutaj, że wszystkie transakcje są zgodne z prawem, a dostarczone dokumenty prawidłowe. Warto dodać, że notariusz jest przedstawicielem prawa, nie detektywem. Nie będzie przeprowadzał na własną rękę badania, czy transakcja jest uczciwa.

Notariusz pobiera opłatę za świadczoną usługę. Takie opłaty są regulowane prawnie. Ich wysokość zależy od ceny nieruchomości. Jednak nie jest to kwota ściśle ustalona. Jeżeli uważamy, że jest zbyt wysoka, to możemy starać się negocjować. Negocjacji nie podlega natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, do którego opłacenia zobowiązany jest kupujący. Wysokość podatku to 2% od ceny sprzedaży.

W akcie notarialnym zapisuje się zwykle wszystkie koszty z nią związane, również podatek VAT i opłaty sądowe, wynikające ze zmiany wpisu w księgach wieczystych.

Zawartość dokumentu

W dokumencie umowy sprzedaży powinny znaleźć się informacje o sprzedającym i kupującym (strony umowy), o tym co jest przedmiotem umowy, jaka kwota zostaje przekazana i w jakiej formie. Umowa musi też zawierać termin wydania lokalu kupującemu.

Wszystkie te formalności muszą być zgodne z prawem, a co do terminu, opłat i ewentualnego przeniesienia kredytu na kupującego, to obie strony muszą wyrazić zgodę.

Prawidłowo zawarta umowa sprzedaży jest kosztowna i wymaga dużo pracy, ale jej posiadanie gwarantuje, że nie będzie ukrytych opłat czy wątpliwości co do prawa własności. Nieruchomość trafia w ręce kupującego.